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O PL 1.179/2020 e os condomínios: comentários pontuais

Data: 07/04/2020 15:37

Autor: Vithor César Almeida*

imgÉ fato público e notório (Art. 374, I do CPC), a existência de situação excepcional envolvendo a pandemia da COVID-19, conforme da declaração da Organização da Mundial da Saúde – OMS, em 11-03-2020[ii].

Com o objetivo de evitar a Propagação da Doença, o Congresso Nacional decretou e o Presidente da República sancionou a Lei nº 13.979 de 02-02-2020[iii], com o objetivo de dispor sobre as medidas para enfrentamento da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do coronavírus responsável pelo surto de 2019.

A Lei nº 13.979/2020 de forma expressa, distribuiu entre as autoridades o poder de adotar no âmbito de suas competências, medidas de enfrentamento da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do coronavírus, consoante Art. 3º da referida norma.

Os Estados e Municípios, no âmbito de suas competências, editaram normas com o objetivo de prevenir o Contágio pela COVID-19.

Posteriormente, a pandemia do Covid-19 acarretou, por meio do Decreto Legislativo nº 6, de 20 de março de 2020[iv], o reconhecimento oficial do estado de calamidade pública no Brasil.

Com base nisto, visando assegurar os preceitos relativos à salubridade e sossego em âmbito interno dos Condomínios, a administração dos condomínios e os Síndicos adotaram medidas preventivas ao Contágio, tais como Limitação ao uso da áreas comuns, prorrogação de assembleias anteriormente agendadas, paralisação de obras, além de medidas sanitárias consistente em reforçar a limpeza das áreas comuns, elevadores, entre outros.

PL 1.179/2020, do senador Antonio Anastasia (PSD-MG), visa atenuar as consequências socioeconômicas da COVID-19, prevê disposições de caráter transitório aplicáveis aos Condomínios Edilícios.

Nesta sexta-feira (3), em mais uma votação remota (via internet), o Senado aprovou nesta sexta-feira (3) regras para flexibilizar relações jurídicas privadas durante a pandemia de coronavírus. A proposta segue agora para a Câmara dos Deputados. 

Segundo o senador, dado o caráter emergencial da atual crise, a intenção é criar regras transitórias que, em certos casos, suspendam temporariamente algumas exigências legais. Questões tributárias, administrativas, de natureza falimentar ou de recuperação empresarial não foram incluídas, devendo ser tratadas por outros projetos em andamento no Congresso Nacional[v]

A proposta aprovada foi um substitutivo elaborado pela relatora, Simone Tebet (MDB-MS), que, além de emendas próprias, incorporou ao texto original parte das 88 emendas oferecidas pelos senadores[vi]

 

MEDIDAS RELATIVAS AOS CONDOMÍNIOS:

O projeto é extenso, dividido em 12 capítulos, que fazem alterações em diferentes normas, incluindo Código Civil, Código de Defesa do Consumidor, Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais e Lei do Inquilinato

As normas extraordinárias também deverão regular as relações em condomínios residenciais. O síndico terá poderes emergenciais para restringir o uso de áreas comuns; limitar ou proibir a realização de reuniões, festas, uso de estacionamentos, inclusive privativos, por terceiros como parte da estratégia para evitar a disseminação do coronavírus. 

A assembleia condominial presencial e a respectiva votação dos itens de pauta poderão acontecer, em caráter emergencial, por meio virtual, também até 30 de outubro deste ano.  O meio remoto poderá ser adotado ainda para viabilizar assembleias e reuniões em sociedades comerciais.

A seguir, reproduzimos o texto aprovado pelo Senado:

CAPÍTULO VIII

DOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS

Art. 11. Em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, além dos poderes conferidos ao síndico pelo art. 1.348 do Código Civil, compete-lhe:

I - restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação do Coronavírus (Covid-19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos;

II – restringir ou proibir a realização de reuniões, festividades, uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do Coronavírus (Covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade.

Parágrafo único. Não se aplicam as restrições e proibições contidas neste artigo para casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou a realização de benfeitorias necessárias.

Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino por esse meio será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.

Parágrafo único. Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.

Art. 13. É obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular de seus atos de administração.

 

O PL 1.179/2020 E OS CONDOMÍNIOS: COMENTÁRIOS PONTUAIS:

Para nós é dever de todos cumprir as recomendações dadas pela Organização Mundial da Saúde, e pelo Ministério da Saúde e de observar todas as instruções dadas por meio de Decretos ou Medida Provisória, sejam eles pelo poder Federal, Estadual ou Municipal.

Considerando as atribuições do Síndico impostas pelo artigo 1.348 do Código Civil, sobretudo pelo dever de zelar e fiscalizar o uso das áreas comuns, bem como defender os interesses dos Condôminos, independentemente da existência de artigo em específico na convenção prevendo limitação aos espaços comuns, medidas tomadas em situações excepcionais, tais como a ocasionada pela COVID-19, visam assegurar justamente a saúde coletiva dos moradores.

Nesse sentido, é de longa data a lição de Caio Mário da Silva Pereira pela qual o Síndico exerce a polícia interna do condomínio, compelindo os coproprietários a deixar de realizar o atos contrários ao previsto na Convenção, ou que  sejam capazes de molestar os consortes.

Ao síndico competem a administração geral do edifício, a execução das deliberações da assembleia (razão por que Peretti-Griva o chama órgão executivo do condomínio) e em especial o cumprimento dos encargos que a convenção do condomínio lhe atribua. Exerce a polícia interna do condomínio, opondo-se a que qualquer dos coproprietários realize atos contrários aos estabelecidos na convenção ou capazes de molestar os consortes. Aplica as multas previstas na Convenção ou no regimento interno. (...). Prove a tudo que se refira à administração do edifício, procedendo cum arbítrio boni viri. Presta contas à assembleia anual das despesas e receita do exercício findo, pormenorizando o emprego das verbas arrecadadas e comprovando os gastos. Recebe dos condôminos as quotas a que estão sujeitos para os encargos do condomínio. Afora os que a lei e a convenção de condomínio lhe atribuem, é justo que o síndico se considere ainda investido de faculdades implícitas para o exercício dos atos necessários ao bom desempenho das funções[vii]

 

O Síndico deve limitar o uso das áreas comuns, para defender os interesses dos moradores, para defender o Direito a vida imposto pelo Constituição Federal no seu artigo V, e para cumprir as exigências em relação ao Sossego, Salubridade e Segurança imposto pelo artigo 1.277 do Código Civil.

As limitações constantes no PL 1.179/2020, deixam de forma clara,  a atribuição do Síndico em fiscalizar e diligenciar o uso das áreas comuns, assegurando a salubridade e saúde de toda a coletividade.

As áreas comuns, pela qual o Síndico poderá restringir a circulação, obviamente, deverá constar na Convenção do Condomínio (Art. 1.331, §1º do Código Civil), garantido o acesso à unidade privativa exclusiva dos condôminos. O acesso à unidade privativa, e aos logradouros públicos, são a essência do Condomínio Edilício, e caso houvesse qualquer limitação, tal situação seria de todo modo inconstitucional.

Levando em consideração os princípios da função social da propriedade, na Constituição Federal, e da função social do contrato, no Código Civil, as restrições devem ser temporárias, redigidas de forma clara e objetivas, e dirigida a todos os condôminos indistintamente.

Um outro ponto que a nós parece salutar, é justamente a necessidade, de levar-se em conta a existência de norma estadual e/ou municipal (p. ex. decretos) que preveem medidas de enfrentamento, pois a Lei nº 13.979/2020 estabeleceu a competência concorrente para legislar sobre tais matérias.

As assembleias têm sido uma grande preocupação dos Síndicos, sobretudo porque normalmente nessa época do ano acontecem as Assembleias Gerais Ordinárias de prestação de contas e eleição de Sindico. No entanto, como consequência lógica da impossibilidade de aglomeração, muitos se questionou sobre o mandado do Síndico, se este seria prorrogado de forma tácita.

O PL 1.179/2020, na redação de seu Art. 12, prevê a possibilidade de ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, assembleia virtual, que será equiparada, para todos os efeitos jurídicos à assembleia presencial. Tal preceito é complementado pelo disposto no Parágrafo único, que considera prorrogado os mantados de Síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020. O legislador adotou como marco inicial para prorrogar o mandato do Síndico, o Decreto Legislativo nº 6, de 20 de março de 2020[viii], O legislador coloca como solução, a assembleia virtual.

A assembleia virtual aplicada aos condomínios, visa otimizar a participação de todos, evitando brigas, confusões e discussões excessivas, servindo, assim como mais um instrumento de gestão colocado à disposição da Administração do Condomínio, que deverá acompanhar as votações. Pela atual redação do projeto, somente será garantindo a votação, sem conferir ao condômino a possibilidade de opor-se ou discutir as matérias constantes da pauta.

Uma pequena e pontual crítica ao PL 1.179/2020, consiste justamente na redação disposta no Art. 12, pois estabeleceu de forma genérica a possibilidade de realização de assembleia virtual, sem estabelecer parâmetros e requisitos mínimos para sua validade. Muito embora o projeto estabeleça em seu Art. 14 algumas disposições relativas justamente as assembleias virtuais, refere-se expressamente as sociedades empresariais, aplicáveis por extensão as demais pessoas jurídicas de direito privado. Vale lembrar, que os Condomínios edilícios não constam de forma expressa no rol do Art. 44 do Código Civil, o que a princípio, afasta a aplicabilidade do Art. 14, §3º do PL 1.179/2020, muito embora haja entendimento diverso[ix].

Em nosso juízo, o projeto deveria ter estabelecido requisitos mínimos para a validade da assembleia em condomínio, uma vez que poderá surgir questionamentos relativos à sua aplicação do Art. 14, §3º do PL 1.179/2020, nos condomínios edilícios.

Deverá ser garantido com a adoção de um sistema virtual a possibilidade de identificação do condômino, segurança no procedimento de votação por meio da adoção de certificados digitais, mecanismos que garantam a autenticidade, prévia orientação aos condôminos, e em especial, a possibilidade de acesso à todos os condôminos, inclusive aqueles que não possuem computador, smartfone ou acesso à internet.

Caso o condômino não possua acesso à plataforma, deverá ser disponibilizado pela administração do condomínio computador ou smartfone com acesso à internet, para que o condômino possa votar na assembleia virtual.

A validade das assembleias virtuais está restrita ao período compreendido entre 20 de março de 2020 à 30 de outubro de 2020, período estabelecido como vigência do Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET), não se admitindo sua legalidade fora desse período, na forma do Art. 2º da LINDB.

 

CONSIDERAÇÕES FINAIS:

Diante de um cenário de incertas nos mais diversos setores da sociedade, o Projeto de Lei 1.179/20 é de todo louvável, fruto de um esforço conjunto de juristas[x]. O enfoque do presente artigo foi os impactos do referido projeto com relação aos condomínios edilícios, e conforme expomos, confere a um só tempo segurança jurídica aos condomínios, e assegura em âmbito interno o preceito relativo à salubridade. Contudo, o projeto poderá ser aperfeiçoado pela Câmara dos Deputados, quanto as assembleias virtuais.

 

*Vithor César Almeida é advogado, especialista em Direito Civil Contemporâneo e em Direito Processual Civil.

 

[ii] OMS classifica coronavírus como pandemia. Infecção atinge pacientes em todos os continentes do mundo. Brasil é protagonista na resposta à doença. Disponível em https://www.gov.br/pt-br/noticias/saude-e-vigilancia-sanitaria/2020/03/oms-classifica-coronavirus-como-pandemia. Acesso em 04-04-2020.

[v] Informações retiradas da Agência Senado. Senado aprova novas regras transitórias de direito civil e de locação de imóveis. Disponível em https://www12.senado.leg.br/noticias/materias/2020/04/03/senado-aprova-novas-regras-transitorias-de-direito-civil-e-de-locacao-de-imoveis. Acesso em 04-04-2020.

[vi] Informações retiradas da Agência Senado. Senado aprova novas regras transitórias de direito civil e de locação de imóveis. Disponível em https://www12.senado.leg.br/noticias/materias/2020/04/03/senado-aprova-novas-regras-transitorias-de-direito-civil-e-de-locacao-de-imoveis. Acesso em 04-04-2020.

[vii] PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações: 11. ed. rev., atual. e ampli. segundo a legislação vigente – Rio de Janeiro : Forense, 2017. P. 163.

[ix] I JORNADA DE DIREITO CIVIL - ENUNCIADO 90 DO CJF: Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse. Disponível em https://www.cjf.jus.br/enunciados/enunciado/718 e III JORNADA DE DIREITO CIVIL - ENUNCIADO 246 DO CJF: Fica alterado o Enunciado n. 90, com supressão da parte final: "nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse". Prevalece o texto: "Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício" https://www.cjf.jus.br/enunciados/enunciado/478.

[x] Conforme Artigo na revista eletrônica CONJUR. PL propõe criação do regime emergencial e transitório das relações jurídicas, disponível em https://www.conjur.com.br/2020-abr-02/direito-civil-atualpl-propoe-criacao-regime-juridico-emergencial-parte. Acesso em 04-04-2020